LE DICTIONNAIRE DE L'IMMOBILIER

Le dictionnaire de l’immobilier :

 

ACOMPTE

Somme versée par un acheteur à un vendeur correspondant au paiement partiel à valoir sur le montant d'une somme due. 

ACQUÊTS

Ce sont les biens mobiliers ou immobiliers acquis pendant le cours du mariage. Ces biens tombent dans la communauté, c'est à dire qu'ils appartiennent par moitié à chacun des époux.

ACTE AUTHENTIQUE

Acte rédigé dans les règles et formes légales par un officier ministériel (ex : notaire). Tel est le cas par exemple pour un contrat de mariage ou de vente d'immeuble.

ACTE SOUS SEING PRIVE

Écrit rédigé et signé par les parties sans l'intervention d'un officier ministériel. Par exemple, un engagement de location, s'il est rédigé par le propriétaire ou le locataire, est un acte sous seing privé. S'il est rédigé et signé par un notaire, c'est un acte authentique.

A.D.I.L.

Association communiquant des informations neutres et gratuites sur l'acquisition, la construction, l'amélioration ou la location du logement. L'ADIL du Var dispose de deux centres : un à Draguignan, l'autre à Toulon.

AGENT IMMOBILIER

Professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles de maisons individuelles, de fonds de commerce, de terrains, etc. L'agent immobilier n'est pas le propriétaire des biens qu'il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à chercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi Hoguet du 2 Janvier 1970. Par comparaison la transaction entre particuliers ne bénéficie d'aucune sorte de garantie.


ARRHES

Quand le contrat est conclu avec des arrhes, celui qui les a versés peut rompre le contrat en les abandonnant et perd ainsi les sommes versées. Celui qui reçoit les arrhes peut également rompre le contrat mais devra restituer le double de la somme reçue.


ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ

Réunion à laquelle doivent participer tous les membres d'une copropriété. Elle vote sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et les décisions adoptées, font l'objet d'un procès-verbal. Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an pour une assemblée générale.

ASSURANCE DOMMAGES D'OUVRAGES

Elle est obligatoire et doit être souscrite avant l'ouverture d'un chantier couvrant un bâtiment contre les risques décennaux de la construction. L'intérêt de cette assurance est qu'elle garantit la réparation des dommages en dehors de toute recherche de responsabilité. L'assurance "DO" prend effet un an après la réception de l'ouvrage pour s'achever en même temps que la garantie décennale.


BAIL COMMERCIAL

Contrat de location portant sur un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour neuf années au minimum. Le locataire pouvant résilier tous les trois ans.

BAIL À CONSTRUCTION

Contrat de bail de longue durée par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain dont il a la jouissance.

BAIL EMPHYTÉOTIQUE

C’est un contrat par lequel le propriétaire d'un immeuble, souvent un terrain, en confère la jouissance pour une longue durée à un preneur, moyennant une redevance, en général modique, à charges de faire toutes les améliorations nécessaires, sans pouvoir réclamer d'indemnité en fin de bail, et qui présente les caractéristiques suivantes :

 

• La durée du bail est de 18 ans au moins et 99 ans au plus. Le bail peut être renouvelé
• Il doit obligatoirement être établi par un notaire
• Le locataire bénéficie d'un droit réel c'est à dire qu'il peut hypothéquer l'immeuble, le louer ou le sous louer
• Le locataire doit assumer toutes les charges et les grosses réparations
• Le locataire doit payer une redevance qui est révisable dans les mêmes conditions que le loyer des baux commerciaux

Le bail peut être résilié par le tribunal en cas de non-paiement de la redevance pendant deux ans ou pour non-respect des obligations contractuelles.


BAIL A FERME

Bail ayant pour objet un fond rural, conclu pour une période de neuf ans renouvelables. Le preneur est appelé fermier.

BAIL D'HABITATION

Contrat de location portant sur local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). La plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant aux normes actuelles de confort et d'habitabilité, sont régis par les Lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum. Pour une personne morale (compagnie, groupe...) : 6 ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de trois mois et il est réduit à 1 mois en zone tendue ou selon le motif de départ.

BAIL PROFESSIONNEL

Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel, c'est à dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, il peut s'agir de professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...) ou non (conseils en gestion, consultants...). Les baux professionnels sont régis par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur trois ou six ans. Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas reconduire le contrat à son expiration, il doit le notifier à l'autre partie avec un préavis de 6 mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.

BAIL A RÉHABILITATION

Le bail à réhabilitation est un contrat par lequel le preneur s'engage à réaliser des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien en vue de louer cet immeuble à usage d'habitation pendant la durée du bail.

BIENS COMMUNS

Biens qui font partie de la communauté entre époux et qui sont partagés en principe par moitié après la dissolution du régime matrimonial.

BIEN IMMOBILIER

Immeuble, c'est à dire bâtiment, terrain, fonds de commerce, part de société immobilière, etc... En fait, à l'origine, tous les objets attachés à la terre, donc immobiles (y compris les arbres et récoltes), et le terrain lui-même, et par extension, les biens meubles, ( c'est à dire mobiles) lorsqu'ils sont attachés à l'immeuble ( évier, cheminée, volets...). En principe, les immeubles bâtis doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire.


BIENS PROPRES

Dans le régime matrimonial de communauté, biens appartenant à l'un ou à l'autre des époux et qui ne tombent pas dans la masse des biens communs. A la dissolution de la communauté, chaque époux reprend ses biens propres.


BON DE VISITE

Reconnaissance par les acquéreurs d'avoir visité un bien immobilier par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

CARTE PROFESSIONNELLE

Les personnes exerçant des activités de transaction ou de gestion immobilière (agent immobilier, administrateur de biens) doivent posséder une carte professionnelle. Elle est délivrée par le préfet et renouvelée chaque année. Elle précise le type d'activité "Transaction sur immeubles et fonds de commerces" ou "Gestion immobilière". Un agent immobilier dépourvu de cette carte professionnelle ne peut exercer son activité.

CAUTION

Personne qui s'engage à la place d'une autre personne en cas de défaillance de celui-ci.

CAUTION SOLIDAIRE

La caution solidaire est une sûreté personnelle permettant d'apporter la garantie de l'exécution d'un contrat par une tierce-personne si le signataire ne le fait pas, sans même passer par une procédure judiciaire.

CHARGES RÉCUPÉRABLES

C'est l'ensemble des frais engagés par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le Décret du 26 août 1987. Elles concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes.

COLLATÉRAUX

Les collatéraux sont les parents d'une personne qui ne font pas partie des individus appartenant à la ligne directe : les frères et soeurs, les oncles et tantes et leurs descendants, cousins et cousines.

 

COMMISSION


Terme désignant la rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). L'agent immobilier doit obligatoirement posséder un mandat de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La rémunération des agents immobiliers (commission et honoraires ) est libre et doit impérativement figurer dans tous les actes courants.

COMPROMIS DE VENTE

Il s'agit d'un avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente ) lors de l'établissement de cet acte.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Contenues dans un avant-contrat ( promesse de vente unilatérale ou compromis), celles-ci suspendent l'exécution du contrat à la survenance d'un évènement. Le contrat ne produira tous ses effets que lorsque l'évènement prévu se réalisera. Par exemple, condition suspensive obtention de prêt, d'un permis de construire... Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une partie.

CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété. Il coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires et assure une mission consultative, d'assistance et de contrôle du syndic. Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat d'une durée d'au maximum 3 ans renouvelables.

COPROPRIÉTAIRE

Propriétaire d'un bien immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.

COPROPRIÉTÉ

Situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun. Régime juridique règlementé par la loi du 10 juillet 1965.

C.O.S. (coefficient d'occupation du sol)

Le coefficient d'occupation des sols ou COS est la surface de plancher constructible par mètre carré de terrain, pour une zone donnée d'un plan d'occupation des sols (Pratts, 2009). Le COS est une règle d'urbanisme cruciale car elle permet d'influer sur la densité d'une zone.

CRÉDIRENTIER

Personne à laquelle on verse une rente (le vendeur ).

DÉBIRENTIER

Personne qui verse une rente à quelqu'un (l'acheteur ).

DÉPÔT DE GARANTIE

Somme d'argent confiée en garantie d'exécution du contrat. Dans le cas d'une location elle est remise au bailleur par le locataire, lors de son entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location à condition qu'il ait payé ses loyers et charges et ait correctement entretenu le bien. Dans le cas d'un avant-contrat de vente (promesse ou compromis ), le dépôt de garantie sert à assurer la signature du contrat définitif dans toute sa conformité.

DROIT DE PRÉEMPTION

Le propriétaire d'un bien situé dans une zone définie par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain doit, en priorité, proposer la vente du bien à cette collectivité. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption.

 

FORCE PROBANTE

Propriété de l'acte authentique en vertu de laquelle la signature de l'acte par le notaire fait foi de son contenu et de sa date.

FRAIS D'ACQUISITION

Ensemble des frais et droits consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière.Ils sont en principe à la charge de l'acquéreur du bien. Les frais d'acquisition sont en réalité constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante, par les honoraires du notaire. En France, les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation , et pleins lorsqu'il s'agit d'immobilier à usage professionnel. Lors de l'achat dans le neuf (immeuble de moins de 5 ans), la vente est dite "sans frais de notaire", c'est à dire que les frais sont de l'ordre de 3% . Pour connaître les frais d'acquisition afférents à un bien immobilier, il est souhaitable de consulter un professionnel.

 

GARANTIE FINANCIÈRE


Elle garantit l'engagement des sommes mises en jeu lors de transactions immobilières ou dans les actes consécutifs à la gestion des immeubles, lorsque ces actes ou transactions sont effectués par un professionnel immobilier. La garantie financière est obligatoire pour tous les agents immobiliers ou administrateurs de biens. Elle est distincte suivant que le professionnel exerce la transaction ou la gestion.

HOIRIE

Héritage en avancement d'hoirie: libéralités faites par anticipation d'héritage.

HYPOTHÈQUE

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de rembourser les sommes dues.

INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION

L'indemnité d'immobilisation est une somme que doit le bénéficiaire d'une promesse de vente (l'acquéreur) au vendeur, s'il n'achète pas le bien immobilier alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées (obtention de prêt, absence d'exercice de droit de préemption de la commune...)

INDEXATION

Procédé consistant à lier la variation du montant d'une prestation, par exemple d'un loyer, à la variation d'un indice, comme le coût de la vie, de la construction...

INDIVISION

Situation d'un bien détenu par plusieurs personnes sans qu'il y ait division matérielle. C'est le cas de l'achat en commun d'un logement, d'une succession tant que la répartition des parts entre les héritiers n'est pas encore faite, ou encore lors d'une dissolution de société.

I.N.S.E.E.

Institut National de la Statistique et des Études Économiques qui publie notamment chaque trimestre un indice auquel on se réfère souvent dans les engagements de location d'habitation ou commerciaux.

LEGS

le legs à titre universel : il permet de léguer à une personne seulement une quote-part (1/3 par exemple) de son patrimoine ou une catégorie précise de biens (les biens immobilierspar exemple). Le legs particulier : il permet de léguer à une ou plusieurs personnes des biens déterminés.

LÉGATAIRE

Celui qui bénéficie d'un legs.

LICITATION

Vente aux enchères d'un immeuble figurant dans une masse à partager. Dans le cas de l'indivision, c'est une vente si l'acquéreur n'est pas un indivisaire. Dans le cas contraire, il s'agit simplement d'un partage partiel.

LOCATION GÉRANCE

Location, par le propriétaire, d'un fonds de commerce, de l'exploitation de son fonds à un gérant qui l'exploite en son nom pour son compte et à ses risques, moyennant paiement d'un loyer ou d'une redevance.

LOCATION MEUBLÉE

Ce type de location concerne tous les types de logements loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante. Elle engage le bailleur pour une durée d'un an minimum. Le locataire pouvant pour sa part résilier à tout moment, suivant les modalités prévues au contrat.

LOCATION SAISONNIÈRE

Ce sont des locations consenties pour une courte période: à la semaine, au mois ou encore à la saison. On les rencontre le plus souvent dans des localités qui reçoivent un afflux de résidents pendant une période déterminée: station balnéaire ou hivernale, ville étudiante, etc. La majorité de ces locations sont meublées.

LOCATION VENTE

Location d'une chose susceptible d'être achetée à l'expiration d'un temps déterminé.

MAITRE DE L'OUVRAGE

Personne physique ou morale pour le compte de laquelle un ouvrage est réalisé.

MALFAÇON

La malfaçon, également appelée " vice de construction", est une défectuosité d'un ouvrage imputable à une mauvaise exécution des travaux. Elle se distingue des défauts de conformité qui ne correspondent qu'à une différence entre ce que promettait le contrat et ce qui a été effectivement réalisé.

MANDAT

Acte par lequel une personne (le mandant ) donne à une autre personne (le mandataire) le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

MARCHAND DE BIENS

Commerçant dont l'activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et à les revendre ensuite avec l'intention de réaliser un bénéfice. Cette activité n'est pas règlementée, donc n'offre pas les mêmes garanties que celles de l'agent immobilier, mais connait un régime fiscal particulier. Cependant de nombreux marchands de biens réputés exercent leur activité en réhabilitant des immeubles qu'ils achètent afin de les vendre rénovés.

MEUBLES MEUBLANTS

Les mots "meubles meublants" ne comprennent que les meubles destinés à l'usage et à l'ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature.

MILLIÈMES

Cette grandeur s'obtient essentiellement par le biais d'une fraction ou d'un pourcentage. La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, c'est pour cela que l'on parle de « millièmes » : il s'agit en fait de tantièmes exprimés sous forme de mille.

MITOYENNETÉ

Mur, fossé, clôture, barrière.... séparant deux propriétés accolées et qui appartiennent en copropriété aux deux propriétaires. La mitoyenneté est présumée.

MUTATION

La mutation est le terme qui désigne un changement dans la propriété d'un bien immobilier (changement de propriétaire ou transfert de la propriété). Les ventes représentent des mutations à titre onéreux mais peuvent parfois être à titre gratuit.

NANTISSEMENT

Contrat par lequel un débiteur remet un bien à son créancier pour le garantir de sa dette.

NUE-PROPRIÉTÉ

Droit de propriété partiel sur une chose qui permet au titulaire de ce droit d'en disposer sans lui en conférer ni l'usage, ni la jouissance. On distingue le nue-propriété qui garde le doit de disposer du bien et l'usufruitier qui conserve l'usage et la jouissance (voir usufruit).

OFFICIER MINISTÉRIEL

Personne titulaire d'un office qui lui est conféré par l'autorité publique avec possibilité de présenter un successeur (huissier de justice, commissaire-priseur, notaire).

PARTIES COMMUNES

Parties d'un immeuble bâti qui constituent la propriété commune des copropriétaires, par exemple la toiture, les gros murs d'immeuble.

 
PARTIES PRIVATIVES

Parties d'un immeuble bâti qui constituent la propriété privée des copropriétaires, par exemple les cloisons intérieures non porteuses des appartements.

PERSONNE MORALE

Groupement de personnes ou de biens doté de la personnalité juridique, par exemple: une société anonyme ou une société civile immobilière.

PLUS-VALUE

Différence entre le prix d'achat et le prix de revente d'un bien, dans le cas d'un bien immobilier, cette différence est soumise à l'impôt sur le revenu, hormis le cas d'exonération.

P.O.S. (plan d'occupation des sols)

Ces plans résument la politique d'utilisation des sols dans certaines agglomérations.

PRÉEMPTION

Faculté offerte par la loi ou par contrat à une personne ou à un organisme d'acquérir un bien par préférence à tous autres acquéreurs, dans un délai et selon les conditions qui lui auront été préalablement notifiées.

PRIVILÈGE DE PRÉTEURS DE DENIERS (P.P.D)

Il existe deux sortes de garanties réelles:
- l'hypothèque conventionnelle et le privilège des prêteurs de deniers
- Le P.P.D ne peut s'appliquer qu'aux biens existants, il ne peut dons pas être utilisé pour les ventes sur plan ( vente en l'état futur d'achèvement ) ou pour la construction d'une maison individuelle.

PROCURATION

Pouvoir donné par une personne à une autre pour agir en son nom.

PROMESSE DE VENTE

Avant-contrat signé par le vendeur d'un bien immobilier avec un acquéreur. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesses de vente:
- La promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat.
- La promesse bilatérale de vente ( aussi appelé synallagmatique ) ou compromis de vente, qui engage l'acquéreur au même titre que le vendeur. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte pour garantir l'exécution de l'acte (en général 10% du prix de vente ).

QUITUS

Reconnaissance d'une gestion conforme aux obligations, avec décharge de responsabilités.

QUORUM

Pourcentage de participants nécessaire pour qu'une assemblée puisse valablement prendre des décisions.

QUOTITÉ DISPONIBLE

Quote-part de la succession dont le défunt peut disposer librement en faveur des personnes de son choix. La réserve est la partie de la succession devant obligatoirement revenir aux héritiers réservataires (voir Réserve).

RÉSERVE

Quote-part d'une succession attribuée aux héritiers réservataires, c'est à dire aux enfants ou, à défaut, aux parents du défunt.

SAISIE

Mesure qui a pour effet de retirer au propriétaire ou détenteur d'un bien l'usage et le droit de disposer de ce bien.

SCELLÉ

Cachet de cire fixé par un auxiliaire de justice sur les portes ou ouvertures d'une maison pour éviter des utilisations abusives ou disparitions (par exemple, l'héritier d'une succession peut demander l'apposition d'un scellé pour éviter la disparition de tout ou partie du patrimoine successoral.

S.H.O.B. (surface hors œuvre brute)

C'est l'addition des différents planchers, murs extérieurs compris (art R112-2 Code de l'urbanisme).

S.H.O.N. (surface hors œuvre nette)

La totalité de la surface des planchers de laquelle on soustrait les espaces non aménageables (combles, caves...) (art R112-2 Code de l'urbanisme).

S.D.P.H.O. (superficie développée pondérée hors œuvre)

S'obtient par l'addition des différents niveaux ou planchers de la construction, chacun étant affecté d'un coefficient pondérateur tenant compte de leur utilité ou de leur aménagement.

SURFACE HABITABLE

Surface du plancher après déduction des murs, escaliers, gaines... Ne sont pas pris en compte les caves, garages, balcons, combles non aménagés, ainsi que les zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m (Code de la construction et de l'habitation ou Loi Carrez).

SYNALLAGMATIQUE

Se dit d'un contrat qui met à la charge des parties des obligations réciproques.

TAXE D'HABITATION

Taxe due annuellement par toute personne disposant au 1er janvier d'une habitation personnelle, en qualité de locataire ou de propriétaire.

TAXE FONCIÈRE

La taxe foncière : un impôt qui concerne uniquement les propriétaires. La définition de la taxe foncière est simple. Il faut avant tout retenir que c'est un impôt local prélevé une fois par an par les communes ainsi que les établissements publics, et que toute personne propriétaire d'un bien immobilier en est redevable

TAXE LOCATIVE

Taxe due par le locataire au titre de la redevance sur les ordures ménagères, la taxe de balayage.

T.E.G.(Taux Effectif Global)

Représente sous la forme d'un pourcentage, le coût réel d'un crédit immobilier pour l'acquisition de tout ou partie d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ou encore d'un crédit à la consommation.

TONTINE (ou pacte tontinier)

Faculté de prévoir, à l'occasion d'un achat d'un bien immobilier par plusieurs personnes, qu'au décès de la première, sa part augmentera celle des autres.

USUFRUIT

Synonyme de droit d'usage qui confère à celui qui le détient le droit d'utiliser la chose et d'en percevoir les fruits à charge de le rendre au nu-propriétaire (voir nue-propriété ).

VIAGER

La vente en viager consiste à céder un bien contre le versement d'une rente viagère, appelée aréage, pendant toute la durée de la vie du vendeur.
Le viager peut être:
-Occupé: le vendeur occupe l'immeuble jusqu'à son décès.
- Libre: l'acquéreur en prend immédiatement possession.
La vente en viager est soumise aux mêmes règles que la vente ordinaire, seul le mode de paiement diffère.

VICE APPARENT

Défaut affectant une construction et décelable lors de sa livraison. Le vendeur n'est pas tenu à réparer les vices apparents non dénoncés lors de la livraison.

VICE CACHÉ

Défaut d'une construction indécelable lors de sa livraison. Il donne lieu à garantie biennale ou décanale.