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LE DICTIONNAIRE DE L'IMMOBILIER

A PROPOS

ACOMPTE.
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Somme versée par un acheteur à un vendeur correspondant au paiement partiel à valoir sur le montant d'une somme due ................................................................................................

ACQUÊTS.
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Ce sont les biens mobiliers ou immobiliers acquis pendant le cours du mariage.Ces biens tombent dans la communauté, c'est à dire qu'ils appartiennent par moitié à chacun des époux.

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ACTE AUTHENTIQUE.
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Acte rédigé dans les règles et formes légales par un officier ministériel (ex: notaire). Tel est le cas par exemple pour un contrat de mariage ou de vente d'immeuble.

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ACTE SOUS SEING PRIVE.
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Écrit rédigé et signé par les parties sans l'intervention d'un officier ministériel. Par exemple, un engagement de location, s'il est rédigé par le propriétaire ou le locataire, est un acte sous seing privé. S'il est rédigé et signé par devant notaire, c'est un acte authentique.

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A.D.I.L.
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Association donnant des informations neutres et gratuites sur l'acquisition, la construction, l'amélioration ou la location du logement. L'ADIL du Var dispose de deux centres: un à Draguignan, l'autre à Toulon.

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AGENT IMMOBILIER.
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Professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles de maisons individuelles, de fonds de commerce, de terrains...L'agent immobilier n'est pas propriétaire es biens qu'il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à chercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi Hoguet du 2 Janvier 1970. Par comparaison la transaction entre particuliers ne bénéficie d'aucune sorte de garantie.

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ARRHES.
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Quand le contrat est conclu avec des arrhes, celui qui les a versés peut rompre le contrat en les abandonnant et perd ainsi les sommes versées. Celui qui reçoit les arrhes peut également rompre le contrat mais devra restituer le double de la somme reçue.

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ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ.
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Réunion à laquelle doivent participer tous les membres d'une copropriété. Elle vote sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et les décisions adoptées, font l'objet d'un procès verbal. Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an en assemblée générale.

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ASSURANCE DOMMAGES D'OUVRAGES.
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Elle est obligatoire et doit être souscrite avant l'ouverture d'un chantier couvrant un bâtiment contre les risques décennaux de la construction. L'intérêt de cette assurance est qu'elle garantit la réparation des dommages en dehors de toute recherche de responsabilité. L'assurance "DO" prend effet un an après le réception de l'ouvrage pour s'achever en même temps que la garantie décennale.

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BAIL COMMERCIAL.
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Contrat de location portant sur un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour neuf années au minimum. Le locataire pouvant résilier tous les trois ans.

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BAIL A CONSTRUCTION.
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Contrat de bail de longue durée par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain dont il a la jouissance.

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BAIL EMPHYTÉOTIQUE.
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Est un contrat par lequel le propriétaire d'un immeuble, souvent un terrain, en confère la jouissance pour une longue durée à un preneur, moyennant une redevance, en général modique, à charges de faire toutes les améliorations nécessaires, sans pouvoir réclamer d'indemnité en fin de bail, et qui présente les caractéristiques suivantes:
- La durée du bail est de 18 ans au moins et 99 ans au plus. Le bail peut être renouvelé;
- Il doit obligatoirement être établi par un notaire;
- Le locataire bénéficie d'un droit réel c'est à dire qu'il peut hypothéquer l'immeuble, le louer ou le sous louer;
- Le locataire doit assumer toutes les charges et les grosses réparations;
- Le locataire doit payer une redevance qui est révisable dans les mêmes conditions que le loyer des baux commerciaux;
- Le bail peut être résilié par le tribunal en cas de non paiement de la redevance pendant deux ans ou pour non respect des obligations contractuelles.

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BAIL A FERME.
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Bail ayant pour objet un fonds rural, conclu pour une période de neuf ans renouvelable. Le preneur est appelé fermier.

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BAIL D'HABITATION.
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Contrat de location portant sur local à usage d'habitation ou à usage mixte ( professionnel et habitation). La plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant aux normes actuelles de confort et d'habitabilité, sont régis par les Lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de trois mois.

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BAIL PROFESSIONNEL.
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Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel, c'est à dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, profession libérale notamment ( médecins, dentistes, associations, syndicats...). Les baux professionnels sont régis par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur trois ou six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment avec un préavis de trois mois.

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BAIL A RÉHABILITATION.
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Contrat de location d'un immeuble aux termes duquel le preneur, généralement une société ( organisme HLM par exemple), s'engage à réhabiliter le bien afin de le louer à un usage d'habitation pendant la durée du bail.

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BIENS COMMUNS.
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Biens qui font partie de la communauté entre époux et qui sont partagés en principe par moitié après la dissolution du régime matrimonial.

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BIEN IMMOBILIER.
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Immeuble, c'est à dire bâtiment, terrain, fonds de commerce, part de société immobilière, etc... En fait, à l'origine, tous les objets attachés à la terre, donc immobiles (y compris les arbres et récoltes), et le terrain lui même, et par extension, les biens meubles, ( c'est à dire mobiles) lorsqu'ils sont attachés à l'immeuble ( évier, cheminée, volets...). En principe, les immeubles bâtis doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire.

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BIENS PROPRES.
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Dans le régime matrimonial de communauté, biens appartenant à l'un ou à l'autre des époux et qui ne tombent pas dans lamasse des biens communs. A la dissolution de la communauté, chaque époux reprend ses biens propres.

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BON DE VISITE.
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Reconnaissance par les acquéreurs d'avoir visité un bien immobilier par l'intermédiaire d'une agence immobilière.

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CARTE PROFESSIONNELLE.
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Les personnes exerçant des activités de transaction ou de gestion immobilière ( agent immobilier, administrateur de biens ) doivent posséder une carte professionnelle. Elle est délivrée par le préfet et renouvelée chaque année. Elle précise le type d'activité "Transaction sur immeubles et fonds de commerces" ou "Gestion immobilière". Un agent immobilier dépourvu de cette carte professionnelle ne peut exercer son activité.

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CAUTION.
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Personne qui s'engage à la place d'une autre personne en cas de défaillance de celui-ci.

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CAUTION SOLIDAIRE.
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Disposition qui permet au créancier en cas de défaillance du débiteur principal de poursuivre pour le tout la caution de son choix, c'est à dire généralement la plus solvable des cautions.

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CHARGES RÉCUPÉRABLES.
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C'est l'ensemble des frais engagés par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le Décret du 26 août 1987. Elles concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes.

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COLLATÉRAUX.
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Personnes descendant d'un auteur commun mais ne descendant pas les uns des autres: frères, oncles, cousins.
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COMMISSION.
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Terme désignant la rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité ( vente, location, gestion...). L'agent immobilier doit obligatoirement posséder un mandat de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La rémunération des agents immobiliers ( commission et honoraires ) est libre et doit impérativement figurer dans tous les actes courants.
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COMPROMIS DE VENTE.
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Il s'agit d'un avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte ( en général10% du prix de vente ) lors de l'établissement de cet acte.
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CONDITIONS SUSPENSIVES.
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Contenues dans un avant-contrat ( promesse de vente unilatérale ou compromis), celles-ci suspendent l'exécution du contrat à la survenance d'un évènement. Le contrat ne produira tous ses effets que lorsque l'évènement prévu se réalisera. Par exemple, condition suspensive 'obtention de prêt, d'un permis de construire... Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une partie.
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CONSEIL SYNDICAL.
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Composé de copropriétaires désignés par l'assemblée générale, il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son institution est obligatoire sauf si la majorité des copropriétaires refuse. Il règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété.
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COPROPRIÉTAIRE.
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Propriétaire d'un bien immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.
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COPROPRIÉTÉ.
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Situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun. Régime juridique règlementé par la loi du 10 juillet 1965.
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C.O.S. (coefficient d'occupation du sol).
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Rapport exprimant le nombre de m² de plancher hors d’œuvre susceptibles d'être construits par m² au sol ( artR123-22 Code de l'urbanisme).
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CRÉDIRENTIER.
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Personne à laquelle on verse une rente. ( le vendeur ).
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DÉBIRENTIER.
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Personne qui verse une rente à quelqu'un. ( l'acheteur ).
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DÉPÔT DE GARANTIE.
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Somme d'argent confiée en garantie d'exécution du contrat. Dans le cas d'une location elle est remise au bailleur par le locataire, lors de son entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location à condition qu'il ait payé ses loyers et charges et ait correctement entretenu le bien. Dans le cas d'un avant-contrat de vente ( promesse ou compromis ), le dépôt de garantie sert à assurer la signature du contrat définitif dans toute sa conformité.
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DROIT DE PRÉEMPTION.
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Droit accordé à certaines personnes ( exemple l’état) d'acquérir un bien par préférence à tout autre à l'occasion d'une vente.
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FORCE PROBANTE.
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Propriété de l'acte authentique en vertu de laquelle la signature de l'acte par le notaire fait foi de son contenu et de sa date.
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FRAIS D'ACQUISITION.
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Ensemble des frais et droits consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière.Ils sont en principe à la charge de l'acquéreur du bien. Les frais d'acquisition sont en réalité constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante, par les honoraires du notaire. En France, les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation , et pleins lorsqu'il s'agit d'immobilier à usage professionnel. Lors de l'achat dans le neuf ( immeuble de moins de 5 ans ), la vente est dite "sans frais de notaire", c'est à dire que les frais sont de l'ordre de 3% . Pour connaître les frais d'acquisition afférents à un bien immobilier, il est souhaitable de consulter un professionnel.
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GARANTIE FINANCIÈRE.
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Elle garantit l'engagement des sommes mises en jeu lors de transactions immobilières ou dans les actes consécutifs à la gestion des immeubles, lorsque ces actes ou transactions sont effectués par un professionnel immobilier. La garantie financière est obligatoire pour tous les agents immobiliers ou administrateurs de biens. Elle est distincte suivant que le professionnel exerce la transaction ou la gestion.
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HOIRIE.
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Héritage en avancement d'hoirie: libéralités faites par anticipation d'héritage.
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HYPOTHÈQUE.
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L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de rembourser les sommes dues.
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INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION.
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Somme versée par l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat de vente ( compromis ou promesse ) à titre d'acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, mais l'usage fait que cette indemnité s'élève le plus souvent à 10% du prix de vente d'un bien.
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INDEXATION.
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Procédé consistant à lier la variation du montant d'une prestation, par exemple d'un loyer, à la variation d'un indice, comme le coût de la vie, de la construction...
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INDIVISION.
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Situation d'un bien détenu par plusieurs personnes sans qu'il y ait division matérielle. C'est le cas de l'achat en commun d'un logement, d'une succession tant que la répartition des parts entre les héritiers n'est pas encore faite, ou encore lors d'une dissolution de société.
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I.N.S.E.E.
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Institut National de la Statistique et des Études Économiques qui publie notamment chaque trimestre un indice auquel on se réfère souvent dans les engagements de location d'habitation ou commerciaux.
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LEGS.
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Disposition testamentaire en faveur d'une personne physique ou morale.
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LÉGATAIRE.
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Celui qui bénéficie d'un legs.
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LICITATION.
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Vente aux enchères d'un immeuble figurant dans une masse à partager. Dans le cas de l'indivision, c'est une vente si l'acquéreur n'est pas un indivisaire. Dans le cas contraire, il s'agit simplement d'un partage partiel.
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LOCATION GÉRANCE.
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Location, par le propriétaire, d'un fonds de commerce, de l'exploitation de son fonds à un gérant qui l'exploite en son nom pour son compte et à ses risques, moyennant paiement d'un loyer ou d'une redevance.
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LOCATION MEUBLÉE.
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Ce type de location concerne tous les types de logements loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante. Elle engage le bailleur pour une durée d'un an minimum. Le locataire pouvant pour sa part résilier à tout moment, suivant les modalités prévues au contrat.
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LOCATION SAISONNIÈRE.
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Ce sont des locations consenties pour une courte période: à la semaine, au mois ou encore à la saison. On les rencontre le plus souvent dans des localités qui reçoivent un afflux de résidents pendant une période déterminée: station balnéaire ou hivernale, ville étudiante, etc. La majorité de ces locations sont meublées.
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LOCATION VENTE.
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Location d'une chose susceptible d'être achetée à l'expiration d'un temps déterminé.
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MAITRE DE L'OUVRAGE.
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Personne physique ou morale pour le compte de laquelle un ouvrage est réalisé.
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MALFAÇON.
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La malfaçon, également appelée " vice de construction", est une défectuosité d'un ouvrage imputable à une mauvaise exécution des travaux. Elle se distingue des défauts de conformité qui ne correspondent qu'à une différence entre ce que promettait le contrat et ce qui a été effectivement réalisé.
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MANDAT.
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Acte par lequel une personne ( le mandant ) donne à une autre personne ( le mandataire ) le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.
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MARCHAND DE BIENS.
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Commerçant dont l'activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et à les revendre ensuite avec l'intention de réaliser un bénéfice. Cette activité n'est pas règlementée, donc n'offre pas les mêmes garanties que celles de l'agent immobilier, mais connait un régime fiscal particulier. Cependant de nombreux marchands de biens réputés exercent leur activité en réhabilitant des immeubles qu'ils achètent afin de les vendre rénovés.
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MEUBLES MEUBLANTS.
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Meubles d'usage ( sièges, tables, etc... ).
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MILLIÈMES.
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Les millièmes représentent la quote-part des parties communes d'une copropriété dans chaque lot. Leur nombre et leur répartition devront figurer dans le règlement de copropriété. Ils serviront à déterminer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire ainsi qu'à répartir les charges.
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MITOYENNETÉ.
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Mur, fossé, clôture, barrière.... séparant deux propriétés accolées et qui appartiennent en copropriété aux deux propriétaires. La mitoyenneté est présumée.
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MUTATION.
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Transmission d'un bien, d'un droit ou d'un patrimoine à une autre personne ( mutation à titre particulier ) ou changement de personne à la tête d'un patrimoine ( mutation à titre universel ).
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NANTISSEMENT.
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Contrat par lequel un débiteur remet un bien à son créancier pour le garantir de sa dette.
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NUE-PROPRIÉTÉ.
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Droit de propriété partiel sur une chose qui permet au titulaire de ce droit d'en disposer sans lui en conférer ni l'usage, ni la jouissance. On distingue le nue-propriété qui garde le doit de disposer du bien et l'usufruitier qui conserve l'usage et la jouissance ( voir usufruit ).
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OFFICIER MINISTÉRIEL.
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Personne titulaire d'un office qui lui est conféré par l'autorité publique avec possibilité de présenter un successeur ( huissier de justice, avoué, commissaire-priseur ).
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PARTIES COMMUNES.
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Parties d'un immeuble bâti qui constituent la propriété commune des copropriétaires, par exemple la toiture, les gros murs d'immeuble.
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PARTIES PRIVATIVES.
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Parties d'un immeuble bâti qui constituent la propriété privée des copropriétaires, par exemple les cloisons intérieures non porteuses des appartements.
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PERSONNE MORALE.
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Groupement de personnes ou de biens doté de la personnalité juridique, par exemple: une société anonyme ou une société civile immobilière.
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PLUS-VALUE.
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Différence entre le prix d'achat et le prix de revente d'un bien, dans le cas d'un bien immobilier, cette différence est soumise à l'impôt sur le revenu, hormis le cas d'exonération.
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P.O.S. (plan d'occupation des sols).
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Ces plans résument la politique d'utilisation des sols dans certaines agglomérations.
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PRÉEMPTION.
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Faculté offerte par la loi ou par contrat à une personne ou à un organisme d'acquérir un bien par préférence à tous autres acquéreurs, dans un délai et selon les conditions qui lui auront été préalablement notifiées.
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PRIVILÈGE DE PRÉTEURS DE DENIERS (P.P.D).
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Il existe deux sortes de garanties réelles:
- l'hypothèque conventionnelle et le privilège des prêteurs de deniers
- Le P.P.D ne peut s'appliquer qu'aux biens existants, il ne peut dons pas être utilisé pour les ventes sur plan ( vente en l'état futur d'achèvement ) ou pour la construction d'une maison individuelle.
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PROCURATION.
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Pouvoir donné par une personne à une autre pour agir en son nom.
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PROMESSE DE VENTE.
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Avant-contrat signé par le vendeur d'un bien immobilier avec un acquéreur. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesses de vente:
- La promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat.
- La promesse bilatérale de vente ( aussi appelé synallagmatique ) ou compromis de vente, qui engage l'acquéreur au même titre que le vendeur. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte pour garantir l'exécution de l'acte ( en général 10% du prix de vente ).
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QUITUS.
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Acte qui reconnait que la gestion de celui qui tenait un compte est exacte.
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QUORUM.
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Pourcentage de participants nécessaire pour qu'une assemblée puisse valablement prendre des décisions.
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QUOTITÉ DISPONIBLE.
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Quote-part de la succession dont le défunt peut disposer librement en faveur des personnes de son choix. La réserve est la partie de la succession devant obligatoirement revenir aux héritiers réservataires ( voir Réserve ).
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RÉSERVE.
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Quote-part d'une succession attribuée aux héritiers réservataires,c'est à dire aux enfants ou, à défaut, aux parents du défunt.
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SAISIE.
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Mesure qui a pour effet de retirer au propriétaire ou détenteur d'un bien l'usage et le droit de disposer de ce bien.
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SCELLES.
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Cachet de cire fixé par un auxiliaire de justice sur les portes ou ouvertures d'une maison pour éviter des utilisations abusives ou disparitions ( par exemple, l'héritier d'une succession peut demander l'apposition d'un scellé pour éviter la disparition de tout ou partie du patrimoine successoral.
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S.H.O.B.(surface hors œuvre brute ).
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C'est l'addition des différents planchers, murs extérieurs compris ( art R112-2 Code de l'urbanisme).
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S.H.O.N.(surface hors œuvre nette ).
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La totalité de la surface des planchers de laquelle on soustrait les espaces non aménageables ( combles, caves...) ( art R112-2 Code de l'urbanisme ).
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S.D.P.H.O. (superficie développée pondérée hors œuvre).
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S'obtient par l'addition des différents niveaux ou planchers de la construction, chacun étant affecté d'un coefficient pondérateur tenant compte de leur utilité ou de leur aménagement.
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SURFACE HABITABLE.
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Surface du plancher après déduction des murs, escaliers, gaines... Ne sont pas pris en compte les caves, garages, balcons, combles non aménagés, ainsi qu les zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ( Code de la construction et de l'habitation ou Loi Carrez ).
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SYNALLAGMATIQUE.
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Se dit d'un contrat qui met à la charge des parties des obligations réciproques.
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TAXE D'HABITATION.
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Taxe due annuellement par toute personne disposant au 1er janvier d'une habitation personnelle, en qualité de locataire ou de propriétaire.
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TAXE FONCIÈRE.
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Taxe due par le propriétaire d'un immeuble bâti ou non, elle est établie au nom du propriétaire à la date du 1er janvier de l'année en cause.
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TAXE LOCATIVE.
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Taxe due par le locataire au titre de la redevance sur les ordures ménagères, la taxe de balayage.
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T.E.G.(Taux Effectif Global).
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Il mesure le coût total d'un prêt. Il comprend les intérêts d'emprunt, les frais de dossier, les frais d'assurance, et les frais qui peuvent intervenir directement ou indirectement dans l'opération.
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TONTINE. (ou pacte tontinier).
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Faculté de prévoir, à l'occasion d'un achat d'un bien immobilier par plusieurs personnes, qu'au décès de la première, sa part augmentera celle des autres.
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USUFRUIT.
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Synonyme de droit d'usage qui confère à celui qui le détient le droit d'utiliser la chose et d'en percevoir les fruits à charge de le rendre au nu-propriétaire ( voir nue-propriété ).
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VIAGER.
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La vente en viager consiste à céder un bien contre le versement d'une rente viagère, appelée aréage, pendant toute la durée de la vie du vendeur.
Le viager peut être:
- Occupé: le vendeur occupe l'immeuble jusqu'à son décès.
- Libre: l'acquéreur en prend immédiatement possession.
La rente est fixée librement entre les parties mais doit être équilibrée, en plus de cette rente,le débirentier peut avoir à payer une première mise de fonds, dite " bouquet",largement inférieure au prix réel du bien et venant en déduction du calcul de la rente viagère.
Pour calculer le montant du bouquet et celui de la rente, on tient compte:
- de la valeur de l'immeuble
- de l'espérance de vie du ou des vendeurs (plus elle est longue, moins le montant de la rente est élevé).
- du taux de capitalisation.
- de la réserve d'usufruit: si le vendeur continue d'occuper l'immeuble, le montant de la rente sera moindre.
Compte tenu de l'inflation, il est indispensable d'indexer la vente.
La vente en viager est soumise aux mêmes règles que la vente ordinaire, seul le mode de paiement diffère.
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VICE APPARENT.
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Défaut affectant une construction et décelable lors de sa livraison. Le vendeur n'est pas tenu à réparer les vices apparents non dénoncés lors de la livraison.
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VICE CACHE.
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Défaut d'une construction indécelable lors de sa livraison. Il donne lieu à garantie biennale ou décanale.